Este post es producto de un ? hilo sobre el mercado inmobiliario de los EE.UU. que publiqué en Twitter el 15 de diciembre de 2022:
1) Viene una crisis con caída de precios inmobiliarios mayor a la hasta ahora registrada, pero esta vez no será por morosidad (créditos hipotecarios con problemas) sino otro motivo, que en lo sucesivo explicaré.
2) Ha habido un cambio tecnológico desde la última crisis a la que viene, y ese cambio puede resumirse en la aparición de airbnb o, más específicamente, la tecnología para acomodar la oferta y demanda inmobiliaria para turismo.
3) Antes solo existían los hoteles, moteles, hostales, etc., pero ahora existe la generalización de la inversión para alquiler individual para turismo.
4) Esto ha hecho aparecer a pequeños inversores atomizados, pero también a grandes inversores, que ahora no montan ni compran hoteles sino desarrollos inmobiliarios para alquiler a través de plataformas tecnológicas como airbnb.
5) Así que el mercado no tiene ahora solo compradores para uso propio y compradores para inversión para alquiler habitacional o residencial, sino que ahora hay también compradores para inversión para alquiler de turismo.
6) Por tanto, para analizar el mercado ahora hay que tomar en cuenta a este nuevo actor. De hecho, ya los inversores suman 1 de cada 5 compras de inmuebles (acá me refiero para ambos alquiler tanto residencial como turístico).
7) A diferencia de para uso propio o alquiler residencial, la compra para alquiler turístico imprime mayor volatilidad ahora al mercado, porque un techo para vivir es una necesidad pero uno para vacacionar no lo es.
8) Lógico que en tiempos de crisis se recorte el gasto de turismo, por lo que ahora veremos mayor prociclidad en el mercado inmobiliario. Es decir, si antes fluctuaba con bonanzas y recesiones ahora lo hará con mayor intensidad.
9) La desinflación viene avanzando, pero la FED no podrá llevar la inflación al 2% sin ingeniar una recesión que dé al traste con los aumentos de salario superiores a los de la productividad.
10) En fin, esta vez la crisis inmobiliaria será no por créditos malos sino por el recorte de la inversión para alquiler de turismo, no tanto por los pequeños inversores atomizados sino los grandes inversores que han surgido.
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